10·15 부동산 대책: 고가주택 대출 규제·실거주 의무 강화 핵심 요약

 

2025년 10월 15일, 정부는 서울 전역과 경기 주요 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정하며 고가주택 대출 규제 강화, DSR 상향, 실거주 의무 부과 등 강력한 주택시장 안정화 대책(10.15 부동산 대책)을 발표했습니다. 이번 정책이 집값, 대출, 투자 심리에 어떤 영향을 미칠지 자세히 살펴보겠습니다.

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목차

1. 10·15 부동산 대책 발표 배경
2. 주요 내용 요약
3. 기대 효과와 우려 지점
4. 지역별 영향 및 대응 전략
5. 향후 시장 전망과 체크포인트
6. 마무리

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10·15 부동산 대책 발표의 배경

최근 수도권 중심의 집값 상승세가 다시 가팔라지며 투기 수요가 확대되는 조짐을 보이자 정부는 강력한 규제 카드로 대응했습니다. 이전 대책들이 실효성을 거두지 못하자 이번 10·15 부동산 대책은 대출과 거래를 동시에 조이는 방식으로 설계되었습니다.

정부는 “지금 조치를 취하지 않으면 과열이 전국으로 번질 수 있다”며 이번 정책의 필요성을 강조했습니다.

 

“나의 대출 한도는 얼마나 줄어들까? 정책 전후 변화를 미리 확인해 보세요!”

 

 

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주요 내용 요약

규제지역 확대 및 토지거래허가구역 지정

서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.
이 지역에서 주택을 취득하면 2년간 실거주 의무가 생기며 이를 위반하면 이행강제금이나 허가 취소가 가능합니다.

또한 복합단지, 다세대·연립주택 등도 허가 대상에 포함되어 실수요 목적 외 거래는 사실상 불가능합니다.

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주택담보대출 규제 강화

10·15 부동산 대책의 핵심은 바로 대출 제한입니다.

• 15억 원 이하 주택: 기존 한도 유지 (6억 원)
• 15억~25억 원 주택: 최대 4억 원
• 25억 원 초과: 최대 2억 원만 가능

LTV(주택담보인정비율)는 최대 40%로 축소, DSR(총부채원리금상환비율)은 스트레스 금리 3% 기준으로 상향 조정되어 대출 여력이 줄었습니다.
이는 고가주택 수요를 억제해 시장의 과열을 진정시키려는 목적입니다.

 

👉 “내가 받을 수 있는 대출 금액은 얼마일까?”

 

 

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전세대출 DSR 확대 적용

기존에는 일부 전세대출이 DSR 계산에서 제외되었지만 앞으로는 1 주택자 전세대출에도 DSR 규제가 적용됩니다.
이는 전세자금이 갭투자 수단으로 악용되는 문제를 막기 위한 조치입니다.

실수요자는 불편하겠지만 시장 안정 측면에서는 긍정적 효과가 기대됩니다.

 

“전세대출이 줄면 전세금은 오를까? 세입자라면 지금부터 대비가 필요합니다.”

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실거주 의무 및 거래 제한 강화

토지거래허가구역 내 주택을 구매한 경우 최소 2년 거주 의무가 있습니다.
또한 재당첨 제한, 전매 제한 등 거래 규제가 대폭 강화되었습니다.
비주택담보대출의 LTV도 기존 70% → 40%로 하향되어 사실상 투자 목적의 대출은 거의 불가능합니다.

 

“투자 목적의 매입은 이제 신중히! 실거주 중심의 전략으로 전환하세요.”

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세제 개편 가능성

이번 10·15 부동산 대책에는 세제 개편 방향도 포함되었습니다.
종합부동산세·재산세·취득세 조정이 예고되었으며 정부는 세 부담의 ‘형평성’을 강화하겠다고 밝혔습니다.
세금 부담이 달라지면 투자 수익률도 변하기 때문에 세제 변화는 앞으로 시장의 큰 변수가 될 전망입니다.

 

“세금이 바뀌면 내 집 마련 계획도 수정해야 합니다. 미리 계산해 두세요!”

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기대 효과와 우려 지점

기대 효과 및 리스크

 

기대 효과와 리스크

기대 효과	우려 및 리스크
고가주택 매수 수요 억제 → 집값 안정 유도	중산층·실수요자의 대출 접근성 약화
투기·갭투자 심리 진정	거래량 급감 및 시장 위축 가능성
규제지역 확대를 통한 풍선효과 차단	비규제지역으로 수요 쏠림 현상 우려

“규제가 강해질수록 거래량은 줄지만 장기적으로는 시장 안정이 예상됩니다.”

 

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지역별 영향 및 대응 전략

• 서울 전역: 강남 4구뿐 아니라 마포·용산·성동 등도 규제지역으로 확대
• 경기 지역: 과천, 성남 분당, 수원, 용인, 하남, 의왕 등 12곳 추가 지정
• 비규제 지역: 상대적 관심 상승 가능성, 실수요 중심 이동 예상

대응 전략

1. 대출 한도 변화 확인 후 계약 일정 조정
2. 규제 효력 발효 전 거래 마무리 전략
3. 중저가·실거주 중심의 주택 선택
4. 향후 공급 대책 발표 지역 선점

“지금은 매수 타이밍보다 ‘규제 흐름’을 읽는 것이 더 중요합니다.”

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향후 시장 전망과 체크포인트

• 단기적으로 거래량 감소, 가격 안정세 예상
• 비규제지역 중심의 풍선효과 가능성
• 금리 인하나 세제 개편 시 제반 등 가능성 존재
• 정부의 추가 공급 정책 여부가 핵심 변수

“하락기에 기회가 온다! 시장 변화에 따라 유연한 대응이 필요합니다.”

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마무리

이번 10·15 부동산 대책은 단순한 대출 조정이 아닌 거래 허가·실거주 의무·세제 개편까지 포함한 종합 대책입니다.
특히 고가주택 중심의 대출 축소는 시장의 단기 조정을 유도할 가능성이 큽니다.

실수요자는 대출 가능액 확인 → 세금 변화 대비 → 지역별 규제 수준 점검의 순서로 준비해야 합니다.

 

투자자는 비규제지역이나 향후 공급 계획 지역에 주목하는 것이 유리합니다.

결국 이번 대책의 핵심은 “실수요자 보호, 투기 억제”입니다.
정책 변화를 기회로 삼아 합리적인 주거 전략을 세워보세요.

 

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