수도권 임대사업자 대출 “원천차단”, 대책 완벽 정리
2025년 9월 정부는 수도권 및 규제지역 내 임대사업자에 대한 주택담보대출(LTV)을 0%로 설정해 사실상 원천 차단하는 강력한 조치를 발표했다. 이번 정책은 투기 수요 억제와 대출 우회 방지를 목표로 하지만, 임대주택 공급 위축, 코리빙업계 타격 등 부작용 우려도 크다. 본문에서는 대책 내용, 영향 분석, 대응 전략을 체계적으로 풀어본다.
목차 구성
1. 배경과 등장 배경
최근 정부는 부동산 시장 안정과 가계부채 관리를 동시에 꾀하며, 대출 규제를 더욱 강화하는 추세다. 6·27 대책 등 기존 규제에서도 임대사업자 또는 주택 매매업자를 통한 대출 회피 사례가 지적되었는데 이러한 우회 경로를 차단하자는 목적으로 이번 수도권 임대사업자 대출 원천차단 조치가 나왔다.
특히 다주택자, 투자 수요가 집중된 수도권과 규제지역을 중심으로 투기 수요를 억제하고 무분별한 부동산 대출 증가를 억제하겠다는 의도가 있다. 하지만 정책 대상 범위가 넓다 보니, 실제 임대업에 종사하는 사업자나 코리빙 기업 등 실수요자나 공급주체도 영향을 받을 수 있다.
2. 정부 대책 핵심 내용
수도권 임대사업자 주담대 0% 적용
9월 7일 발표된 ‘주택공급 확대방안’ 후속조치에 따르면, 수도권 및 규제지역 내에 소재한 주택을 담보로 하는 임대사업자의 주택담보대출(LTV)을 0%로 설정해 대출을 사실상 금지하기로 했다. 즉, 담보 주택이 수도권이면 담보인정비율이 전혀 인정되지 않아 대출이 불가능해지는 것이다.
또한, 기존의 규제지역에서만 적용하던 LTV 제한(예: 30%) 또는 비규제지역의 완화 조건을 모두 폐지하고 수도권 전체에 동일한 0% 규제를 적용하게 되었다는 점이 특징이다.
예외 조항 및 허가 요건
모든 임대사업자에 대해 무조건 대출을 막는 것은 아니며 예외 조항이 있다. 예를 들어 기존 세입자 보증금 반환 목적의 경우에는 대출이 허용된다. 또한 신규 건설 임대주택의 경우 국토부 장관의 허가를 통해 예외 적용이 가능하다는 규정도 있다. 공익법인이 주택 임대업을 하는 경우 등도 예외 대상에 포함될 수 있다는 언급이 있다.
지방 담보 활용 제한
기존에는 수도권 주택을 사기 위해 지방 소재 주택을 담보로 대출받는 우회 전략이 가능했지만 이번 대책에서는 이러한 전략도 제한된다. 즉, 수도권 주택 취득 목적으로 지방 담보를 제공하는 방식은 허용되지 않는다.
3. 정책 효과 및 우려
투기 억제와 시장 안정
이 정책의 핵심 의도는 투기 수요 억제다. 임대사업자 등록을 통해 대출 규제를 회피하던 경로를 막음으로써, 자금 유입을 차단하고 과열된 부동산 시장에 제동을 거는 것이다. 또한 가계부채 관리 차원에서도 사업자 대출까지 확대해 규제 범위를 넓히려는 의도가 있다.
임대주택 공급 위축
반면 실제 임대주택 공급에는 부정적 영향이 우려된다. 임대사업자는 자본 조달이 어려워지며 특히 매입형 임대주택 쪽이 타격을 받을 가능성이 크다. 이로 인해 시장에 나올 임대 물량이 줄어들고 전·월세 가격이 올라가는 역효과가 발생할 수 있다.
공유주거(코리빙) 업계 타격
공유주거 또는 코리빙 기업들도 이번 규제의 직격타를 맞을 가능성이 크다. 이들은 임대사업자 등록을 기반으로 사업을 운영해 온 경우가 많고, 자금 조달을 위해 대출을 활용해 왔기 때문이다. 새로운 지점 확장, 리모델링, 매입 투자 등이 차질을 빚을 수 있고 양질의 공유주택 공급이 위축될 수 있다는 우려가 나온다.
4. 실제 사례와 흐름
한 코리빙 업체 관계자는 “가계대출 규제를 사업자 대출로 우회하려는 흐름을 차단하겠다”는 정부 취지에는 공감하지만 “모든 임대사업자에 대해 일괄 제한하는 것은 사각지대를 만들 수 있다”라고 지적했다.
또 다른 업체 대표는 “대출이 0%로 제한되면 자기 자본 100%로 사업을 해야 해 수익률이 떨어진다”며 “투자자 유치도 어려워질 것”이라는 우려를 전했다.
또한 지방 주택을 담보로 활용해 수도권 주택을 취득하던 방식이 금지되면서, 이런 전략을 구상하던 투자자들도 혼란을 겪고 있다.
5. 대응 전략 및 대책 제언
- 예외 요건 활용: 보증금 반환 목적, 신규 건설 임대주택 등 예외 조항을 꼼꼼히 확인하고 허가 신청 가능 여부를 따져야 한다.
- 자기자본 확보: 대출이 어려워진 만큼 초기 자본을 두텁게 쌓아야 하고, 임대사업 초기 설계부터 자본 계획을 면밀히 해야 한다.
- 지방 투자나 비주택 담보 검토: 수도권이 아닌 지역이나 주택 외 담보 가능 자산을 활용한 투자 전략을 모색할 수 있다.
- 공유주거 모델 조정: 자금 조달 방식 전환, 임대료 구조 재검토, 자산 회전율 높이기 등 운영 효율화를 통해 리스크를 줄이는 방법을 강구해야 한다.
- 정부 보완책 촉구 및 제안: 규제 완화, 보조금·정책금융 지원 확대, 예외 범위 확대 등의 보완 조치를 지자체와 중앙 정부에 요청할 수 있다.
6. 맺음말
“수도권 임대사업자 대출 원천차단”은 정부가 부동산 투자·대출 과열을 억제하고 정책 회피 통로를 차단하려는 강력한 시도다. 하지만 이러한 조치는 임대주택 공급 위축, 공유주거 시장 타격 등 부작용도 수반할 가능성이 크다.
실제 임대업자나 코리빙 사업자는 예외 조항을 활용하되 초기 사업 계획부터 자본 구조를 재정비하고 리스크를 감안한 전략을 세워야 한다. 또한 정책 집행 과정에서 나타나는 불합리성을 보완할 수 있도록 제도 보완 요구도 함께 이뤄져야 할 것이다. 변화하는 규제 환경 속에서도 견고한 사업 구조를 만드는 것이 무엇보다 중요하다.
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